• Zaktualizowano: 2024-02-25 • Autor: Janusz Polanowski
W niniejszym artykule omawiamy kwestie prawne związane z uzyskaniem udziałów we współwłasności nieruchomości przez konkubinę. Tłumaczymy, jakie kroki należy podjąć, by partnerka mogła zostać współwłaścicielką domu należącego do jej konkubenta. Powyższe zagadnienia przedstawiamy na przykładzie sprawy pana Kamila.
Córka pana Kamila żyje od kilku lat w związku partnerskim. Partnerzy mają po jednym dziecku z poprzednich związków. Konkubent uzyskał w banku kredyt na kupno domu tylko na siebie (prowadzi firmę, więc nie miał z tym problemu). Córka pana Kamila sprzedała za jego zgodą mieszkanie własnościowe i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyła na prace wykończeniowe domu. Córka pana Kamila przekazała je bez pokwitowania swojemu konkubentowi. Obecnie mieszkają w tym domu. W umowie kredytowej z bankiem występuje tylko konkubent. Pan Kamil zapytał nas, co można zrobić, aby jego córka została współwłaścicielką domu i żeby było to prawnie wiążące.
Jeżeli nawet jest i będzie w sprawach majątkowych zgoda między córką pana Kamila a owym panem, to poważnym problemem jest zabezpieczenie kredytu bankowego przy pomocy hipoteki obciążającej własność odnośnej nieruchomości. Wierzyciele (w tym banki) na ogół niechętnie podchodzą do propozycji ograniczenia zakresu zabezpieczenia wierzytelności (niekiedy można odnieść wrażenie, jakby banki chciały nawet niewielkie kwoty swych wierzytelności zabezpieczać przy pomocy hipotek na nieruchomościach bardzo cennych).
Załóżmy (czysto hipotetycznie), że właściciel nieruchomości podpisze z córką pana Kamila umowę, na podstawie której stanie się ona współwłaścicielką nieruchomości (nastąpi dopisanie partnera do mieszkania lub domu); taka umowa (niezależnie od jej rodzaju) powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Skutkiem takiej czynności prawnej byłoby uzyskanie przez córkę pana Kamila określonej liczby udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.). Udziały te jednak byłyby obciążone hipotecznie – bo teraz dana nieruchomość jest obciążona hipoteką (do powstania hipoteki niezbędne jest jej wpisanie w dziale III księgi wieczystej). Uzyskanie zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki z udziałów nabywanych przez córkę pana Kamila mogłoby być bardzo trudne.
Przedstawiony przez pana Kamila opis sytuacji (zakup domu w związku partnerskim) jest kolejnym z ogromnej liczby przykładów na funkcjonowanie odwiecznej prawidłowości, że łatwiej jest coś (zwłaszcza cennego) dać, niż odzyskać (lub uzyskać w zamian). To dobrze, że pan Kamil i jego córka w ogóle zastanawiają się nad powagą sytuacji (sporo ludzi żyje w nieświadomości, przynajmniej do wystąpienia poważnych problemów). Byłoby znacznie lepiej, gdyby odnośna nieruchomość (art. 46 K.c.), na której powstał dom – stanowiący część składową nieruchomości (art. 47 i art. 48 K.c.) – była kupowana wspólnie przez córkę pana Kamila oraz przez owego mężczyznę; wtedy każdemu ze współwłaścicieli przysługiwałaby określona liczba udziałów we współwłasności (art. 204 K.c.) – dotycząca zarówno gruntu, jak i jego części składowych (art. 46 – art. 48 K.c.) w tym domu. Gdyby córka pana Kamila nie korzystała z kredytu bankowego, to jej udziały we współwłasności prawdopodobnie byłyby wolne od obciążenia hipotecznego – gdyby nie doszło do obciążenia jej udziałów w celu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez współwłaściciela nieruchomości.
Zobacz również: Jak dopisanie partnera do mieszkania?
Odnośnie do słów pana Kamila – cytuję: „W umowie kredytowej z bankiem występuje tylko konkubent”. W przedstawionym przez pana Kamila stanie rzeczy należy się tylko cieszyć z tego, że córka pana Kamila jest przynajmniej wolna od zadłużenia wobec banku. Wprawdzie nie ma żadnych udziałów w nieruchomości z domem (w który zainwestowała), ale też nie ciąży na niej prawny obowiązek spłacania zobowiązania kredytowego. Byłoby o wiele gorzej (dla córki pana Kamila), gdyby w tej (i tak ryzykownej) sytuacji była także dłużniczką kredytową w związku z kredytem spożytkowanym na cudzą nieruchomość.
Umowa kredytowa nie czyni nikogo właścicielem (ani współwłaścicielem) żadnej nieruchomości – taka umowa dotyczy kredytu. Jak więc zostać współwłaścicielem domu? Aby na podstawie umowy stać się właścicielem nieruchomości, należy zawrzeć w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.) umowę skutkującą przeniesieniem (art. 155 K.c.) własności albo udziałów we współwłasności.
Prawnie obojętne dla samego zagadnienia własności nieruchomości oraz odnośnej umowy kredytowej są takie okoliczności jak zamieszkiwanie lub zameldowanie w sprzedanym mieszkaniu, liczba dzieci córki pana Kamila oraz właściciela nieruchomości.
Za to bardzo istotne jest to, że doszło do zainwestowania pieniędzy w cudzą rzecz oraz to, czyje pieniądze zainwestowano (z opisu sytuacji można wnioskować, że to były pieniądze pana Kamila lub jego córki). W kategoriach ogólnych doszło do bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 – art. 414 K.c.) właściciela przedmiotowej nieruchomości. Córka pana Kamila z tejże nieruchomości korzysta, więc można brać pod uwagę także (co do jej pieniędzy) przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224 i następne K.c.).
Jeżeli zabraknie zgody co do rozwiązania tego problemu, to trzeba będzie skorzystać z drogi sądowej. W orzecznictwie sądów występują linie orzecznicze, w tym związane z majątkiem konkubentów – jakże często „zapisywanym” na dane osobowe jednego z nich (zwłaszcza w odniesieniu do składników majątkowych o dużej wartości). Są różne podejścia do rozwiązywania sporów prawnych z tego zakresu. Sporo propozycji i wariantów (w tym związanych z orzecznictwem) zawarł pan Mirosław Nazar w książce pod tytułem Rozliczenia majątkowe konkubentów. Minęło ponad 20 lat od ukazania się tej książki, wydano wiele orzeczeń sądowych – mimo to wątpliwości i kontrowersje pozostają. Niektórzy proponują nawet odpowiednie stosowanie do konkubinatów przepisów o zagadnieniach majątkowych w małżeństwie – art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dużo częściej stosuje się odpowiednio (to jest przez analogie) przepisy Kodeksu cywilnego – np. dotyczące współwłasności lub umowy spółki cywilnej (która w praktyce jednak na ogół zawierana jest w celach gospodarczych).
Jeśli zaś córka pana Kamila i właściciel nieruchomości dojdą do porozumienia (być może także z udziałem pana Kamila, jeśli jego pieniądze zainwestowano w ową nieruchomość), to również proponuję unikać wariantów nadmiernie uproszczonych. W dodatku proszę brać pod uwagę to, że dotyczące nieruchomości transakcje są na ogół sprawdzane przez Krajową Administrację Skarbową, która za prawnie istotną okoliczność mogłaby uznać zainwestowanie „po cichu” pieniędzy w cudzą nieruchomość.
W zakresie samego prawa własności nieruchomości właściciel nieruchomości może zawrzeć z córką pana Kamila (a może także z panem Kamilem, w przypadku zainwestowania jego pieniędzy) umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której to umowy określona liczba udziałów we współwłasności zaczęłaby przysługiwać córce pana Kamila (a może również panu Kamilowi, w przypadku zainwestowania jego pieniędzy). Pozostaje kwestią otwartą rodzaj umowy.
Wiele osób w kontekstach rodzinnych decyduje się na zawarcie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.). Często wiąże się to z chęcią skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. To zwolnienie podatkowe może dotyczyć osób z pierwszej grupy podatkowej, zaś konkubenci najczęściej są osobami spoza pierwszej grupy podatkowej (to jest objętej odnośnym zwolnieniem podatkowym). Wobec tego umowa darowizny wiązałaby się z obowiązkiem zapłacenia podatku od darowizny („zachęta podatkowa”, więc nie wchodzi w grę). Wartość przedmiotu darowizny może być uwzględniana przy obliczaniu zachowku (art. 991 i następne K.c.). Z darowizną może się wiązać „skarga pauliańska” (art. 527 i następne K.c.) – istotne w przypadku długów zbywcy.
Ze sprzedażą zapewne wiązałby się obowiązek podatkowy właściciela nieruchomości. Trudno rozważać szczegóły – nie tylko z uwagi na częste zmiany prawa podatkowego (a ewentualna sprzedaż mogłaby mieć miejsce w przyszłości), ale także dlatego, że niekiedy budynki faktycznie mieszkalne są składnikami „majątku firmowego” (związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej), z czym mogą wiązać się dodatkowe okoliczności (np. dotyczące opodatkowania).
Pan Kamil powinien rozważyć zawarcie ugody (art. 917 i 918 K.c.); jeżeli ugoda miałaby skutkować zmianą własności nieruchomości (np. nabyciem udziałów we współwłasności przez córkę pana Kamila), to należałoby ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Ugoda powinna wiązać się ze wzajemnymi ustępstwami stron. Córka pana Kamila ustępowała dotychczas – pora więc rozważyć ustępstwa właściciela nieruchomości (np. zbycie na jej rzecz określonej liczby udziałów we współwłasności, niejako w zamian za rezygnację z dochodzenia roszczeń z tytułu zainwestowania przez nią w cudzą nieruchomość). Do ugody mogłoby dojść np. po zawezwaniu właściciela nieruchomości do próby ugodowej przed sądem rejonowym – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego; z takim wezwaniem wiąże się niska opłata sądowa. Oczywiście, strony mogłyby wcześniej omówić warunki ugody – by propozycja ugodowa (przed sądem przedstawiona) miała sporą szansę na aprobatę ze strony właściciela nieruchomości. Ugodę należałoby przedstawić sądowi do akceptacji. Byłoby bardzo dobrze, gdyby także bank (jako wierzyciel hipoteczny) zgodził się, by nabywane przez córkę pana Kamila udziały we współwłasności były wolne od obciążenia hipotecznego.
Zobacz również: Wspólny kredyt na mieszkanie bez ślubu a rozstanie
Przypadek Anny i Marka
Anna od kilku lat mieszkała ze swoim partnerem Markiem. Marek miał dom, który razem wyremontowali. Gdy ich związek się rozpadł, Anna stanęła przed wyzwaniem odzyskania swojej części inwestycji. Przypadek ten pokazuje, że inwestowanie w nieruchomość obcej osoby, bez prawa do niej, bywa ryzykowne.
Sytuacja Joanny i Tomasza
Joanna i Tomasz byli partnerami od 10 lat. Tomasz zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, w którym później oboje mieszkali. Joanna przez lata współfinansowała spłatę zobowiązania, ale nie była współwłaścicielką nieruchomości – Tomasz nie zdecydował się na dopisanie partnerki do mieszkania. Gdy Tomasz postanowił sprzedać ich lokum, Joanna nie miała formalnego prawa do udziału w zysku ze sprzedaży pomimo swojego wkładu finansowego.
Historia Katarzyny i Piotra
Katarzyna, będąc w związku z Piotrem, zainwestowała swoje oszczędności w budowę domu na działce należącej do Piotra. Zamierzali wspólnie tam zamieszkać, ale z czasem ich plany się zmieniły. Kiedy Katarzyna chciała odzyskać swoją część inwestycji, napotkała trudności, ponieważ cała nieruchomość była zapisana wyłącznie na Piotra. Sytuacja ta pokazuje, że inwestowanie w majątek, który formalnie nie jest współwłasnością, bywa ryzykowne.
Artykuł omawia zagadnienia związane z uzyskiwaniem udziałów we współwłasności nieruchomości przez konkubentów. Przytacza przykłady, które pokazują, jak brak formalnych uregulowań może prowadzić do trudnych sytuacji, szczególnie w kontekście inwestycji w nieruchomości i zobowiązań hipotecznych. Podkreśla znaczenie zawierania umów w formie aktu notarialnego i potrzebę świadomego zarządzania wspólnym majątkiem, aby uniknąć konfliktów i nieporozumień w przyszłości.
Potrzebujesz fachowej porady dotyczącej współwłasności nieruchomości i spraw majątkowych konkubentów? Zastanawiasz się, jak przepisać mieszkanie na partnerkę? Skontaktuj się z nami, aby otrzymać profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Już dziś opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Razem z partnerem planujecie budowę domu na jego gruncie? Kto będzie tak naprawdę właścicielem tego domu i jak odzyskać wkład włożony w budowę w przypadku rozpadu związku? Opisz nam swój problem i zadaj pytania wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
