• Zaktualizowano: 2024-04-24 • Autor: Tomasz Krupiński
Wraz z parterem kupiliśmy mieszkanie na kredyt (umowa w banku, w akcie notarialnym udziały po 50%). Obecnie (tj. od roku) kredyt spłacam tylko ja, niedawno się rozstaliśmy. Co możemy zrobić? Podział mieszkania nie wchodzi w grę, bo kwota kredytu przewyższa wartość nieruchomości. Jakie mam szanse na przepisanie lokalu tylko na mnie lub na partnera – ze spłatą dla mnie?
Osoby wspólnie biorące kredyt wspólnie za niego odpowiadają – co do zasady całym majątkiem osobistym i solidarnie (tak najczęściej kształtowane są umowy kredytowe).
W przypadku kredytów hipotecznych, gdy istnieją zaległości w spłacie, w pierwszej kolejności bank sięga do nieruchomości, co do której ma pierwszeństwo w egzekucji przed innymi wierzycielami. Jeśli jednak środki uzyskane z egzekucji z nieruchomości okażą się niewystarczające – bank sięgnie do pozostałych aktywów. Przy czym, z uwagi na solidarność długu, może dochodzić spłaty zarówno od wszystkich, jak i tylko jednego dłużnika. Ewentualne rozliczenia pozostają wówczas problemem dłużników (regres) – ten, który spłacił całość lub większość zobowiązania, może dochodzić wyrównania od pozostałych dłużników.
Z Pani relacji jednoznacznie wynika, iż Państwa stosunki majątkowe rozstrzygane są na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych.
Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.
Wydatki, o których mowa w art. 207, są związane z rzeczą wspólną, jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich) interesie.
Jednakże inwestycje (nakłady) podnoszące wartość rzeczy i mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne.
Ciężarami, o których mowa w art. 207, są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.
Zobacz również: Dopisanie partnera do mieszkania
Jak z powyższego przepisu wynika, może Pani żądać zwrotu połowy wydatków przeznaczonych na rzecz wspólną, jeżeli udowodni Pani, że takich wydatków samodzielnie dokonała. Drugi współwłaściciel jest oczywiście zobowiązany do zapłaty połowy opłat z tytułu czynszu, innych opłat za media, a także połowy rat za mieszkanie jako nakładów koniecznych i użytecznych na nieruchomość.
Rozstanie partnerów (zresztą tak jak i rozwód małżonków) obciążonych wspólnym kredytem hipotecznym jest kłopotliwe. Zazwyczaj nie chcą nadal być współwłaścicielami nieruchomości i dalej spłacać wspólnie kredytu. W takiej sytuacji do rozpatrzenia są dwie sytuacje (fizyczny podział nie zawsze jest bowiem możliwy) obie wymagające porozumienia z bankiem. W pierwszej dochodzi do sprzedania nieruchomości i podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli (zgodnie z wielkością ich udziałów). Z uzyskanej kwoty można dokonać wcześniejszej spłaty kredytu – co nie jest możliwe w Pani przypadku, gdyż wartość kredytu przewyższa kwotę nieruchomości, a ponadto część banków nie pozwala na to w pierwszych latach kredytowania.
W drugiej sytuacji dochodzi do przyznania jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości za spłatą drugiego – tu jednak pojawia się problem z umową kredytową - możliwe jest jednak jego rozwiązanie. Odpłatne zniesienie współwłasności – nie musi polegać na wpłacie gotówki - sposobem zapłaty za zakup nieruchomości może być przejęcie długu drugiego współwłaściciela – to jednak wymaga zgody banku (jako wierzyciela). Bank nie musi się zgodzić – np. w sytuacji, w której osoba przejmująca nieruchomość nie ma wystarczającej zdolności kredytowej na samodzielną spłatę kredytu.
Przejęcie długu przez jedną osobę (od innej czy od kilku innych osób) zawsze zwiększa koszt kredytu – jako bardziej ryzykownego, bank najprawdopodobniej zapewni sobie wyższą marżę lub zobowiąże do wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
Jeżeli zaproponowane przez Panią rozwiązanie, a mianowicie przekazanie mieszkania na Panią nie znajdzie uznania w oczach partnera, to w Pani przypadku zajdzie możliwość skorzystania z przepisu art. 210 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.
Na podstawie powyższego może Pani znieść współwłasność, w sposób zaproponowany przez Panią, a więc przez przekazanie Pani całości mieszkania, jednak za odpowiednią spłatą na rzecz partnera (z 50% udziałów). Oczywiście Pani partner jako uczestnik postępowania może zaproponować inny sposób podziału, a sąd dokona podziału zgodnie z prawem, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności faktyczne (np. możliwość spłaty jednego współwłaściciela na rzecz drugiego).
Reasumując, znieść współwłasność może Pani albo przed notariuszem, albo przed sądem wnosząc wniosek o zniesienie współwłasności, powołując się na niedokładanie się do jego utrzymania.
Co do zwrotu wyłożonych kwot, to służy Pani powództwo o zwrot wydatków na rzecz wspólną zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego. Przed wszczęciem tego postępowania radzę wystosować pismo do partnera o uiszczenie połowy zapłaconych przez Panią należności z podpisem, że odebrał, i z datą, kiedy odebrał, chyba że listem poleconym na inny adres niż mieszkanie będące współwłasnością (jeżeli mieszka w innym miejscu).
Zobacz również: Pierwszeństwo egzekucji
Przypadek Ani i Marka
Ania i Marek kupili razem mieszkanie na kredyt. Oboje wpisali się do księgi wieczystej jako współwłaściciele z równymi udziałami. Po kilku latach ich związek się zakończył, ale kredyt wciąż był spłacany. Ania zdecydowała się na przejęcie pełnej odpowiedzialności za kredyt i mieszkanie, w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności, gdzie Marek otrzymał ekwiwalent swojej części udziałów, pomniejszonej o część długu, za którą odpowiedzialność przejęła Ania.
Przypadek Joanny i Tomasza
Joanna i Tomasz byli w nieformalnym związku, gdy zdecydowali się na zakup mieszkania. Po rozstaniu, gdy mieszkanie było wciąż obciążone kredytem większym niż jego wartość rynkowa, nie mogli znaleźć kupca. Zdecydowali się na pozostanie współwłaścicielami, kontynuując spłatę kredytu, pomimo że Joanna przeprowadziła się i nie korzystała z mieszkania. Ostatecznie, zdecydowali się wynająć mieszkanie, co pozwoliło im na pokrycie kosztów kredytu.
Przypadek Karoliny i Łukasza
Karolina i Łukasz kupili mieszkanie, gdy byli razem. Po rozstaniu Łukasz chciał zostać właścicielem mieszkania i zgodził się na przejęcie całego długu kredytowego. Jednakże bank nie zgodził się na zmianę warunków kredytu z powodu niewystarczającej zdolności kredytowej Łukasza. Wobec tego zdecydowali się na umowę cywilno-prawną, w której Łukasz zobowiązał się spłacić Karolinie połowę wartości mieszkania w ratach, co pozwoliło na stopniowe przeniesienie udziałów mieszkania na Łukasza bez zmian w umowie kredytowej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Rozstałeś się z partnerką a ona nie chce zwrócić ci nakładów jakie poczyniłeś na jej mieszkanie? Czy pieniądze jakie włożyłeś w remont i sprzęt AGD przepadły bezpowrotnie? Szukasz pomocy prawnika specjalizującego się w takich i podobnych sprawach? Opisz nam swój problem i zadaj pytania wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
