• Zaktualizowano: 2024-04-16 • Autor: Tomasz Krupiński
W 2006 r. zaciągnąłem wraz z rodzicami kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS. Jestem najemcą tego mieszkania. W 2007 r. ożeniłem się i od tej pory w dokumentach widnieje też żona, a od 2011 r. nasze dziecko. Około roku spłacałem kredyt jako kawaler. Do dzisiaj spłata kredytu odbywa się z mojego rachunku bankowego (formalnie z dochodów wspólnych małżeństwa). Jednak rozstaliśmy się z żoną, od 10 miesięcy mieszkamy osobno, ale nie mamy jeszcze rozwodu. W związku z tą sytuacją mam kilka pytań: 1. Kto jest właścicielem mieszkania TBS? 2. Czy fakt spłaty kredytu podczas związku małżeńskiego powoduje, że przy podziale majątku żonie należy się jakaś część? 3. TBS to forma lokalu, która w czynszu zawiera spłatę kredytu wobec spółdzielni, czy to podnosi wartość lokalu, za który zapłaciłem 42 tys. zł?
Ad. 1. Skoro mieszkanie stanowi lokal TBS, to jego właścicielem nie jest ani Pan, ani Pana żona, właścicielem zawsze jest TBS, a Pan jest jedynie najemcą lokalu i ewentualnie partycypantem.
Zgodnie z art. 29a ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (w brzmieniu z 2006 r.):
1. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.
2. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.
3. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.
4. W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3.
5. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy.
Zobacz również: Mieszkanie komunalne po rozwodzie
Według powyższego przepisu osoba fizyczna może zawrzeć z TBS-em umowę o udział w kosztach budowy konkretnego lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Osoba fizyczna nie jest więc uprawniona do partycypacji w kosztach budowy lokalu przeznaczonego do zamieszkania przez innego najemcę ani do partycypacji w kosztach budowy więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Jednocześnie zawarcie umowy i uiszczenie na tej podstawie kwoty partycypacji daje osobie fizycznej jedynie prawo najmu lokalu mieszkalnego od TBS-u na warunkach wynikających z treści umowy oraz przepisów komentowanej ustawy.
Osoby fizyczne zawierające umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego zobowiązują się do zapłaty TBS-owi kwoty partycypacji, której maksymalna wysokość nie może przewyższać równowartości 30% kosztów budowy danego lokalu. Zastrzeżenie w umowie wyższej kwoty partycypacji powinno skutkować stwierdzeniem nieważności umowy jako sprzecznej z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy (art. 58 § 1 K.c.). Wysokości kwot partycypacji uiszczanych przez pracodawców, osoby prawne, powiaty, gminy i związki międzygminne nie zostały w jakikolwiek sposób ograniczone.
Uzyskana od osoby fizycznej kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego jest zwracana najemcy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Zwrot tej kwoty powinien nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę. Objęta obowiązkiem zwrotu kwota partycypacji podlega waloryzacji na zasadach wskazanych w art. 29 ust. 3 zd. 2 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z jego treścią w dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Oznacza to uzależnienie wysokości przeznaczonej do zwrotu kwoty partycypacji od zmian wartości odtworzeniowej lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy, a konkretnie od wartości odtworzeniowej lokalu w dniu zwrotu kaucji. Jeżeli więc wpłacona przez najemcę kwota partycypacji wynosiła 15% kosztów budowy lokalu, to podlegająca zwrotowi zwaloryzowana kwota partycypacji będzie wynosić 15% wartości odtworzeniowej lokalu aktualnej na dzień zwrotu.
Dopuszczalne jest zawarcie w umowie najmu postanowienia, w myśl którego zwrot kwoty partycypacji w zwaloryzowanej wysokości jest uzależniony od zawarcia umowy najmu tego lokalu z następnym najemcą. Zwrot kwoty partycypacji następuje wówczas z dniem zawarcia umowy najmu z kolejnym najemcą. Termin zwrotu kwoty partycypacji nie może jednak także w tym wypadku być dłuższy niż 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę. Jednocześnie TBS ma prawo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego z nowym najemcą od wpłacenia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej (zwróconej po dokonaniu waloryzacji) poprzedniemu najemcy (art. 29a ust. 5). Z regulacji tej wynika więc, że w odniesieniu do kolejnych najemców tego samego lokalu mieszkalnego wysokość kwoty partycypacji może być uzależniona od aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, a nie od wysokości kosztów jego budowy.
Tak więc w Pana przypadku, jeżeli przyjąć, że to Pan był najemcą lokalu i najem został zawarty przed zawarciem małżeństwa, to wejdzie on (prawo najmu) do Pana majątku osobistego.
Zapewne zawarł Pan umowę najmu lokalu, na podstawie której najemca obowiązany jest uiszczać czynsz najmu pokrywający koszty eksploatacji (sprzątanie, konserwacja bieżąca, energia elektryczna części wspólnej, koszty zarządu) i remontów oraz rezerwę na należności, a także spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Oprócz czynszu najemca zobowiązany jest do ponoszenia zaliczkowo innych opłat (media, konserwacja, ubezpieczenie).
Za zapłatę czynszu i opłat solidarnie z najemcą odpowiadają stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
Pana żona została upoważniona do zamieszkania w lokalu dopiero po zawarciu małżeństwa wraz z Panem jako najemcą, a następnie Państwa dziecko.
W dniu zawarcia umowy najmu wpłacił Pan kaucję. Prawo najmu lokalu mieszkalnego należy zaliczyć do Pana majątku osobistego. Zgodnie z brzmieniem przepisu § 1 art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Umowa najmu lokalu zawarta została przez Pana w dacie, kiedy jeszcze był Pan kawalerem, a zatem w świetle cytowanego przepisu prawo najmu podlega zaliczeniu w skład Pana majątku osobistego.
Wyjaśnić należy kwestię wartości tego prawa. Niewątpliwie jest to prawo zbliżone do prawa najmu mieszkań komunalnych, jednakże zwrócić należy uwagę na odmienność obu praw, która przemawia za przyjęciem innej metody ustalenia wartości prawa najmu uzyskanego na podstawie umowy zawartej z TBS.
Do nawiązania stosunku najmu koniecznym było wniesienie kwoty partycypacji, co zasadniczo różnicuje sytuację najemców tego typu lokali od najemców lokali komunalnych. Swoim charakterem kwota partycypacji zbliżona jest do wkładu mieszkaniowego wnoszonego na poczet nabycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie w tego typu lokalach czynsz ustalany jest na wyższym poziomie niż w lokalach komunalnych. Nadto, gdy dochody najemcy przekroczą próg określony w przepisach ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego – Towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w związku z tym nie ma pewności co do wysokości czynszu, co również stanowi różnicę między najmem komunalnym a najmem w TBS. Może zatem nie zaistnieć dla małżonka, któremu najem zostanie przyznany, określona korzyść związana z możliwością korzystania przez dłuższy czas z lokalu z czynszem regulowanym.
Mając na uwadze powyższe różnice między najmem komunalnym a najmem w TBS, wartość prawa najmu lokalu winna być ustalona w wysokości kwoty partycypacyjnej, jaka podlegałaby zwrotowi po zakończeniu stosunku najmu.
Przemawia za tym także treść przepisu art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, z którego wynika, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Takie też stanowisko zajął Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie II Ca 134/10.
Kolejny partycypujący musiałby zapłacić taką samą kwotę, jaka byłaby wypłacona obecnemu partycypantowi.
Spłaty kredytu w czynszu do TBS dokonywał Pan z majątku wspólnego już w czasie trwania wspólności, więc jeżeli sąd uzna to prawo za Pana majątek osobisty, to z pewnością (na żądanie Pana żony) zażąda zwrotu połowy wpłaconych kwot tytułem spłaty kredytu jako nakładu z majątku wspólnego na Pana majątek osobisty. Podstawą takiego rozliczenia byłby art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym:
„§ 1. Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.
§ 2. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.
§ 3. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego.”
Ad. 2. Fakt spłaty kredytu w czasie trwania małżeństwa (wspólności) powoduje konieczność rozliczenia się z tych kwot, jeżeli tego zażąda Pana żona, jako nakładów z majątku wspólnego na Pana majątek osobisty. Jeżeli mój punkt widzenia zostanie podzielony również przez sąd.
Oczywiście powinien Pan z tym walczyć, a mianowicie stwierdzić, że spłata kredytu w czynszu nie była nakładem a zwykłą daniną, która nie spowoduje zwiększenia wartości Pana mieszkania. Wszystko będzie zależało od sądu, gdyż w tej materii, trzeba przyznać, brakuje orzecznictwa, które regulowałoby sposoby podziału takiego lokalu oraz sposoby rozliczeń.
Ad. 3. Od początku swojego funkcjonowania TBS-y mogły się ubiegać o preferencyjne kredyty na sfinansowanie budowy mieszkań na wynajem. Kredyty te były udzielane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a po likwidacji funduszu w 2009 r. jego zadania przejął Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyty cechują się niską stopą procentową (obecnie 3,5% w skali roku) oraz relatywnie długim okresem spłaty. Odpowiedzialność za bieżącą obsługę kredytów spoczywa całkowicie na barkach towarzystw budownictwa społecznego, które finansują spłatę zobowiązań z przychodów uzyskiwanych m.in. od lokatorów opłacających czynsze za wynajem mieszkań w TBS. Mieszkania te stanowią majątek spółek i po całkowitej spłacie kredytów nadal będą należały do towarzystw budownictwa społecznego, które będą mogły je wynajmować na zasadach określonych w ustawie o niektórych formach. Reasumując, spłacając kredyt, Pana mieszkanie nie zyska na wartości.
Przykład Małgorzaty i Marcina
Małgorzata i Marcin wynajmowali mieszkanie TBS od 2012 roku. W 2018 roku para się rozstała, ale zdecydowali się nadal mieszkać razem z powodu trudności z podziałem majątku i braku możliwości finansowej na wynajem dwóch osobnych mieszkań. Małgorzata kontynuowała spłatę kredytu, co dodatkowo komplikuje sytuację, ponieważ obie strony roszczą sobie prawo do zwrotu kwoty partycypacji po zakończeniu najmu.
Przykład Tomasza
Tomasz zaciągnął kredyt na mieszkanie TBS jako kawaler w 2010 roku. Po ślubie w 2014 roku jego żona, Ania, wprowadziła się do niego. Mimo że kredyt nadal był spłacany z konta Tomasza, Ania również przyczyniała się do domowego budżetu, który obejmował czynsz. Po rozstaniu w 2021 roku, Ania domaga się części wpłaconych środków, argumentując, że przyczyniała się do ich wspólnego życia, mimo że nie jest współwłaścicielką mieszkania.
Przykład Kasi
Kasia i Jakub wynajmowali mieszkanie TBS, gdy w 2015 roku zawarli małżeństwo. Po pięciu latach małżeństwa i wspólnego spłacania kredytu zdecydowali się na rozstanie. Kasia zdecydowała się pozostać w mieszkaniu, kontynuując spłatę kredytu, co rodzi pytania dotyczące podziału wartości kwoty partycypacyjnej, którą wspólnie wpłacili na początku najmu. Jakub chce odzyskać swoją część, ale sprawa jest skomplikowana, ponieważ mieszkanie nadal pozostaje własnością TBS.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Jak podzielić mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym po rozwodzie? Jak wymeldować byłego małżonka z mieszkania? Masz więcej pytań? Opisz nam swój problem wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
