• Zaktualizowano: 2024-03-12 • Autor: Tomasz Krupiński
W kwestii prawnego uregulowania własności domu zbudowanego na działce należącej do majątku osobistego jednego z małżonków istotne jest zrozumienie zasad określonych w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (K.r.io.). W niniejszym artykule omawiamy te przepisy. Wyjaśniamy również, czy działka kupiona przed ślubem wchodzi do majątku wspólnego. Jako przykład posłuży nam sprawa pani Lucyny.
Syn pani Lucyny nabył działkę budowlaną jako kawaler i jako kawaler rozpoczął budowę. W momencie zawierania związku małżeńskiego dom był w stanie surowym. Potem syn pani Lucyny i jego żona wspólnie wzięli kredyt i dokończyli budowę. Pani Lucyna zapytała nas, czy fakt, że jej syn kupił działkę, będąc kawalerem (i jest jedynym właścicielem gruntu), ma wpływ (i jakie konsekwencje) przy ewentualnym podziale majątku.
Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia – zakup działki przed ślubem i budowa domu – stanowią przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie bowiem z treścią art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
„§ 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
§ 2. Do majątku wspólnego należą w szczególności:
1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 121, z późn. zm.)”.
Do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte zarówno przez oboje małżonków, jak i przez jedno z nich. Dla przynależności przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego zatem nie ma znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie, czy jedno z nich.
Zasadą jest, że do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte ze środków pochodzących z majątku wspólnego. Wyjątkiem są dochody z majątku osobistego każdego z małżonków (art. 31 § 2 pkt 2), a także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego każdego z małżonków, gdy przepis szczególny tak stanowi (art. 33 pkt 10).
Nieruchomość (działka kupiona przed ślubem) stanowi własność syna. Zgodnie z podstawową zasadą prawa cywilnego własność rozciąga się na nieruchomość i wszystko co jest trwale z nią związane. Stąd też dom stanowić będzie wyłączną własność syna. W razie podziału majątku synowa ma prawo dochodzić zwrotu nakładów. Dotyczy to zarówno nakładów z majątku osobistego na majątek osobisty syna jak też nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty syna. Wszelkie prace remontowe związane z budową czy modernizacją domu stanowić będą nakład w zależności od źródła finansowania: z majątku osobistego lub majątku wspólnego. Oczywiście nakłady synowa będzie musiała udowodnić. Same faktury mogą być niewystarczające. Konieczne jest więc wykazanie, iż posiadała środki (majątek osobisty) i fakt finansowania z tego źródła. Dowodami mogą być wyciągi bankowe, potwierdzenia przelewów, zeznania świadków, ale oczywiście i faktury. Jeżeli chodzi o nakłady z majątku wspólnego (tj. z wynagrodzeń za pracę, umów cywilnoprawnych), to wówczas mąż będzie musiał wykazać (w razie zaprzeczenia), iż pochodzą one z innych źródeł.
Przykład Małgorzaty i Tomasza
Małgorzata i Tomasz są małżeństwem od 10 lat. Tomasz odziedziczył działkę po swoich rodzicach, która stanowi jego majątek osobisty. Na tej działce, już po ślubie, para zdecydowała się zbudować dom. Środki na budowę pochodziły głównie z ich wspólnych oszczędności, ale także z kredytu, który razem zaciągnęli. W przypadku ewentualnego podziału majątku, choć działka należy do Tomasza, dom stanowiłby część majątku wspólnego, ponieważ został wybudowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków.
Przypadek Ewy i Marka
Ewa weszła w posiadanie sporej sumy pieniędzy (otrzymała spadek po ciotce). Postanowiła zainwestować te środki w budowę domu na działce należącej do jej męża, Marka, która jest jego majątkiem osobistym. Finansowanie budowy z majątku osobistego Ewy skutkuje tym, że pomimo iż dom znajduje się na gruncie Marka, Ewa może rościć sobie prawa do zwrotu nakładów poniesionych na budowę nieruchomości w razie podziału majątku, ponieważ inwestycja była realizowana z jej osobistych środków.
Historia Anny i Jakuba
Anna i Jakub kupili działkę na wspólne nazwisko, korzystając z oszczędności zgromadzonych w trakcie małżeństwa. Następnie zbudowali na niej dom, również finansowany ze wspólnych środków. Jednakże Anna otrzymała od swoich rodziców dużą sumę pieniędzy, którą postanowiła wykorzystać na rozbudowę i modernizację domu. W tym przypadku, choć działka i pierwotna część domu należą do majątku wspólnego, rozbudowa finansowana z osobistych środków Anny może być rozpatrywana jako jej własność osobista w ewentualnym podziale majątku.
Podsumowując, kwestia własności domu wybudowanego na działce należącej do majątku osobistego jednego z małżonków jest złożona i wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawa rodzinnego i opiekuńczego. Kluczowe znaczenie ma źródło finansowania budowy – czy pochodziło ono z majątku wspólnego małżonków, czy z majątku osobistego jednego z nich. Właściwe rozpoznanie tych okoliczności decyduje o przypisaniu prawa własności, co ma istotne konsekwencje w przypadku ewentualnego podziału majątku małżeńskiego.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej majątku małżeńskiego lub pomocy w przygotowaniu pism? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji online z doświadczonymi prawnikami. Nasi eksperci są do Twojej dyspozycji. Nie wahaj się – już dziś wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
Wspólnie budowaliście dom na działce małżonka a teraz zastanawiasz się jakie będziesz miała prawa do tego domu w razie rozwodu? Czy mąż będzie mógł wyrzucić cię z tego domu po rozwodzie? Opisz nam swój problem i zadaj pytania wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
